Dossier Valkenhorst: Forse risico’s, brandjes blussen en 36% betaalbaar

Lees hier deel 1.

De nieuwbouwwijk Valkenhorst in Katwijk moet 5.600 woningen gaan krijgen. Duurzaam en betaalbaar, dat is althans de wens van de gemeente Katwijk. Grondeigenaar het Rijksvastgoedbedrijf heeft andere doelstellingen. Waar komt het aantal van 5.600 eigenlijk vandaan en hoeveel betaalbare woningen komen er nu echt? Vandaag deel 2 van het drieluik over de nieuwbouwwijk Valkenhorst.

Door: Bas Vermond.

Het is eind november 2019 en de spanning is te snijden aan de vergadertafel in het provinciehuis in Den Haag. Aan tafel zitten afvaardigingen van de Provincie Zuid-Holland, het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeenten Wassenaar en Katwijk. Onderwerp van discussie is de werkwijze van de Katwijkse wethouder Mostert. Katwijk heeft nieuwe eisen gesteld aan de nieuwbouwwijk op voormalig vliegbasis Valkenburg zonder dit af te stemmen met de andere partijen. ‘Als Katwijk vasthoudt aan haar buitensporige eisen, is er geen vertrouwen op zicht op een oplossing’, aldus grondeigenaar het Rijksvastgoedbedrijf

Daarnaast blijft Katwijk vasthouden aan het hoge aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouwwijk. De gemeente heeft laten doorrekenen wat de waarde van de gronden van het Rijksvastgoedbedrijf daadwerkelijk is en komt op een hoger bedrag uit dan de grondeigenaar. Het komt de samenwerking niet ten goede, het Rijksvastgoedbedrijf veegt de berekening van Katwijk als ongefundeerd van tafel. Ze rekenen de gemeente voor dat met de nieuwe Katwijkse wooneisen er 60.000 tot 80.000 euro per woning extra nodig is, een bedrag dat voor het Rijksvastgoedbedrijf onbespreekbaar is.

Impasse
Wethouder Wassenaar van buurgemeente Wassenaar ziet de toekomst somber in en merkt op dat hij weinig vertrouwen heeft dat de partijen er nog uit zullen komen. De gemeente Wassenaar zit aan tafel omdat de nieuwbouwwijk van invloed kan zijn op de verkeersdrukte in die gemeente. Ook wil de gemeente zorgen dat er genoeg groenvoorzieningen overblijven tussen Katwijk en Wassenaar. De provincie Zuid-Holland stelt als oplossing voor om te onderzoeken of de overheid financieel wil bijdragen om zo tot de gewenste samenstelling van dure en betaalbare woningen te komen in de nieuwbouwwijk. Het is twee maanden later -begin 2020- als de overheid laat weten niet te willen bijdragen aan de nieuwbouwwijk in Katwijk. Er ontstaat wederom een impasse tussen de twee partijen.

Prof. dr. Boelhouwer is hoogleraar woningmarkt bij de TU Delft en doet al meer dan 20 jaar onderzoek naar de interactie tussen de woningmarkt en het volkshuisvestingsbeleid: “Dit laat maar weer zien hoe lastig en complex het is geworden om een grote gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De eisen en wensen zijn afzonderlijk reëel; geen verlies lijden, voldoende betaalbare woningen bouwen en voldoende groen en parkeervoorzieningen. Deze praktijk laat echter zien dan de optelsom van deze op zich redelijke uitgangspunten niet uitkomt.”

Wethouder Mostert komt met een verrassend voorstel. Hij vraagt of alle partijen zich kunnen vinden in 600 extra woningen in de wijk. Zo kan het aandeel betaalbare woningen worden opgeschroefd en hoeft het Rijksvastgoedbedrijf niet in te leveren op duurdere woningen. Het gaat dan wel ten koste van het ruimtelijk karakter van de woonwijk en zullen er groenvoorzieningen komen te vervallen, maar de impasse tussen Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf kan wel worden opgelost. Het plan lijkt goed te landen bij alle partijen. 

Enkele maanden later, in de zomer van 2020 tekenen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Katwijk een samenwerkingsovereenkomst, 600 extra woningen van wethouder Mostert zijn definitief aan het woningbouwplan toegevoegd. De volgende stap is het akkoord van de Katwijkse gemeenteraad en dan kan er eindelijk -na bijna 20 jaar onderhandelen- gestart worden met de bouw.

Passen en meten
De 600 extra woningen brengen nieuwe uitdagingen met zich mee. Het huidige bouwplan was gebaseerd op 5.000 woningen, 600 extra woningen moeten nu ergens worden bijgetekend in de woonwijk. En dan hebben het Rijksvastgoedbedrijf en Katwijk ook nog de ‘pech’ dat het gebied waar de woonwijk moet komen een lange historie kent. De kans is groot dat er tijdens het bouwen archeologische opgravingen worden gedaan. In het slechtste geval kan dit betekenen dat er op bepaalde plekken niet gebouwd mag worden vanwege bijvoorbeeld een zeer waardevolle archeologische vondst.

Het Rijksvastgoedbedrijf sorteert hier alvast op voor. In een brief naar Katwijk stellen zij voor dat wanneer er archeologische vondsten worden gedaan, er toch bouw moet worden toegestaan door Katwijk op de vindplaats. Op zijn minst een basisschool, maar indien nodig ook woningen. Anders zou er te weinig ruimte overblijven om alle woningen in de nieuwbouwwijk een plek te geven. 

Het is puzzelen voor het Rijksvastgoedbedrijf en Katwijk om alle 5.600 woningen kwijt te kunnen op de voormalige vliegbasis. De hoogte in bouwen wordt daarbij niet geschuwd, het Rijksvastgoedbedrijf vraagt Katwijk om in te stemmen met de mogelijkheid om appartementencomplexen van 8 verdiepingen (30 meter) toe te staan. Zo kunnen er veel betaalbare huur- en koopwoningen op een relatief kleine oppervlakte geplaatst worden en houden de duurdere woningen hun ruimte en groen. 

Voor hoogleraar Boelhouwer maakt dit goed duidelijk hoe ingewikkeld het vraagstuk voor beide partijen is geworden. Boelhouwer: “Voor zo’n grote gebiedsontwikkeling als Valkenhorst heb je echt professionele partijen met kennis van zaken nodig. Dit gaat de ‘span of control’ van een kleine gemeente ver te buiten. Het gevolg is dat er forse risico’s en consequenties voor de Katwijkse inwoners kunnen overblijven. Dit hebben we al eerder gezien in Lansingerland (nieuwbouwwijk Wilderszijde) en Delft met de stationsontwikkeling. Dergelijke ontwikkelingen zouden beter door een partij kunnen worden uitgevoerd die beter in staat is de risico’s te dragen.”

Een derde betaalbaar
Het einde van 2020 is in zicht. Er is nog steeds geen consensus bereikt over het aantal betaalbare huur- en koopwoningen tussen Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf. Katwijk heeft een poging gedaan om dit vast te leggen in een ambtelijk document, maar het Rijksvastgoedbedrijf stuurt op hoge poten een vernietigende reactie terug. Sociale koopwoningen in de nieuwbouwwijk, koopprijzen van woningen begrenzen voor langere tijd en een prijsgrens voor woningen, het Rijksvastgoedbedrijf wil er niet aan. Het beroept zich op de gezamenlijke afspraken met Katwijk. Het plan van het Rijksvastgoedbedrijf is dan ook flink anders dan de eis van Katwijk, er komen:

• 1.125 sociale huurwoningen – 20%

• 890 koopwoningen in het middensegment (tot €355.000 – NHG-grens) – 16%

• 3.085 woningen in het vrije marktsegment (geen prijsbegrenzing) – 55%

• 500 woningen in het ‘topmilieu’ (hoogste prijsklasse woningen) – 9%

Dit betekent dat er net iets meer dan één derde (36%) van de nieuw te bouwen woningen als ‘betaalbaar’ kan worden aangemerkt. Er dreigt weinig meer over te blijven van de Katwijkse ambitie om van Valkenburg een ruime, groene en vooral betaalbare nieuwbouwwijk te maken. Hoogleraar woningmarkt Boelhouwer: “De nieuwe eis van het Rijk dat twee derde van alle woningbouwplannen uit betaalbare woningen moet bestaan in de toekomst zal erg lastig te realiseren zijn, dat zie je in Katwijk gebeuren. Temeer omdat de bouwkosten sterk zijn gestegen (schaarste aan materialen en mensen) en de rente momenteel fors oploopt, dit kan tot daling van de vraag naar duurdere woningen leiden en mogelijk zelfs tot koopprijsdaling.” 

Ter overweging
Het jaar 2021 bestaat voornamelijk uit brandjes blussen voor het Rijksvastgoedbedrijf en Katwijk. Alle partijen kijken uit naar het startschot voor de bouw van de wijk, maar de gesprekken verzanden continu in het uitvechten van details. Het lage aantal betaalbare woningen lijkt inmiddels geaccepteerd te zijn in Katwijk. De wethouder heeft zich ogenschijnlijk neergelegd bij het feit dat dit het maximaal haalbare is. Toch krijgt hij eind 2021 ineens hulp uit onverwachte hoek. 

In de Tweede Kamer wordt in november 2021 een voorstel (motie) ingediend dat eist dat woningbouwprojecten waarbij het Rijksvastgoedbedrijf is betrokken, uit 50% betaalbare huur- en koopwoningen bestaat. De teller betaalbare woningbouw in Valkenhorst staat nog steeds op slechts 36%. Katwijk klimt direct in de pen en doet een oproep aan de Tweede Kamer om het voorstel uit te voeren. Katwijk wil dat het winst maken op het bouwproject niet meer leidend is. 

Zo kan het Rijksvastgoedbedrijf zich richten op het ontwikkelen van meer betaalbare woningen én het haalt de zware verantwoordelijkheid van deze financiële doelstelling van de Katwijkse schouders. Wellicht wil de overheid ook financieel helpen om minimaal 50% betaalbare woningen in Valkenhorst te krijgen, zo schrijft Katwijk aan alle betrokken ministers in Den Haag. Wethouder Mostert vraag steun voor deze oproep aan de provincie Zuid-Holland en het Rijksvastgoedbedrijf. Zij nemen het ‘ter overweging mee’, koppelen zij Katwijk terug. 

Het helpt allemaal niet. Ondanks de enorme behoefte aan betaalbare woningen in Katwijk en de steun van de landelijke politiek, blijft het plan met slechts 36% betaalbare woningen in Valkenhorst op tafel. De verantwoordelijk staatssecretaris van Binnenlandse Zaken erkent dat er een wens is tot meer sociale en betaalbare huur- en koopwoningen, maar raadt toch af om het voorstel uit te voeren. Reden: de financiële consequenties voor het Rijksvastgoedbedrijf. 

Dit heeft te maken met de opdracht dat het Rijksvastgoedbedrijf vanuit het ministerie heeft gekregen; zorgen voor ‘realisatie van economische en maatschappelijke meerwaarde’. Geld dat wordt verdiend met de verkoop van gronden, vloeit terug de staatskas in. Wanneer de doelstelling van het Rijksvastgoedbedrijf veranderd zou worden in het creëren van zoveel mogelijk betaalbare woningen, bestaat de kans dat er verliezen worden gemaakt op de grondverkoop. De vraag is wie er dan opdraait voor deze verliezen, het is immers gemeenschapsgeld. 

Kunst- en vliegwerk
Wanneer begin 2022 het plan voor Valkenhorst ter goedkeuring bij de Katwijkse gemeenteraad ligt, gaat het op het laatste moment toch weer mis. Boosdoener is een nieuwe stikstofberekening. Het project komt wederom stil te liggen om het stikstofprobleem op te lossen. 

Toch lukt het Katwijk om ook dit brandje met kunst- en vliegwerk te blussen. Het plan voor de nieuwbouwwijk ligt nu voor bij de gemeenteraad van Katwijk. Zij mogen zich de komende weken buigen over dit uitermate complexe dossier. Het is de bedoeling dat 30 juni a.s. het plan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Dan kan er eindelijk gestart worden met bouwen. De grote vraag blijft of de gemeente Katwijk in staat is om zo’n grote nieuwbouwwijk financieel te dragen. Katwijk krijgt er de komende jaren maar liefst 5.600 woningen bij en is verantwoordelijk voor alle bijbehorende infrastructuur én de nieuwe inwoners. Wat betekent dit voor de huidige inwoners van Katwijk en voor de gemeente zelf? 

Boelhouwer kijkt met zorgen naar de verschillen tussen het Rijksvastgoedbedrijf en Katwijk. “Het is duidelijk dat de hogere overheden (Rijk en provincies) niet eenduidig handelen. Er zijn eisen vanuit diverse belangen (duurzaamheid, betaalbaarheid, verkeer, ruimtelijke ordening) die onvoldoende op elkaar zijn afgestemd. Een gemeente komt in een ondoordringbaar oerwoud van belangen en eisen terecht. Dat hebben we hier ook met Katwijk zien gebeuren, een zorgelijke ontwikkeling.”

De moeilijke situatie tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Katwijk is ontstaan door politieke beslissingen op landelijk niveau. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een taak dat niet meer lijkt aan te sluiten bij de huidige woningcrisis. Katwijk plukt hier de zure vruchten van.

In het derde en laatste deel van deze onderzoeksreeks nemen we het financiële gedeelte van dit woningdossier door. Hoe ziet de financiële toekomst voor Katwijk eruit?

Verantwoording:
Om een kijkje achter de schermen van dit nieuwbouwproject in Katwijk te krijgen, deed onderzoeksjournalist Bas Vermond via de Wet Openbaar Bestuur (WOB) een verzoek aan het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Zuid-Holland én de gemeente Katwijk. Het verzoek leverde  duizenden pagina’s aan notulen, vergadersessies, rapporten en notities op. Daarnaast voerde Vermond gesprekken met ingewijden en betrokkenen.

In samenwerking met het Mediafonds van de provincie Zuid-Holland publiceert RTV Katwijk de komende weken een driedelige reeks over dit bijzondere woondossier.